מיסוי למוכר דירת מגורים

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963

תנאי הפטור:

מוכר זכאי לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת דירה בכפוף לקיום כל התנאים הבאים:

1) הגשת בקשת פטור במועד -תוך 50 יום מיום המכירה. לאחר מכן הדבר ניתן רק אם תקבל בקשה להארכת מועד.

2) הדירה הנמכרת היא "דירת מגורים":

א.בניית הדירה נסתיימה- קבלת טופס 4 או חיבור לחשמל עשויים להעיד שהבניה נסתיימה.

ב. הדירה בבעלותו של יחיד להבדיל מדירה שבבעלות חברה.

ג.  הדירה משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה- נדרש הימצאותם של המתקנים האופייניים לדירה כגון מטבח ושירותים, ושהדירה תהא במצב פיזי שהיא ראויה למגורים.

ד.  הדירה אינה מלאי עסקי.

3) הדירה הנמכרת היא בגדר "דירת מגורים מזכה" :

א. שימוש למגורים- כולל גם אי שימוש בדירה.

ב. תקופת השימוש למגורים: ארבע שנים שקדמו למכירה. או 80% מתקופה שבשלה מחושב השבח,  לא מביאים בחשבון תקופה שלפני 1.1.98.

4) המוכר מכר את כל זכויותיו בדירה ולא שייר לעצמו זכות בדירה הנמכרת.

5) יש למוכר עילת פטור- אחת מאלה:

א. מכירה בפטור אחת ל 4 שנים

המוכר זכאי לפטור אם לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה זו דירת מגורים אחרת בפטור כלשהו ממס שבח, למעט פטור מתנה לילדו או לבן-זוגו. ופטור מיוחד בגין דירת ירושה.

ב. מכירת דירה יחידה

במכירת דירת מגורים יחידה של המוכר ניתן פטור מותנה בקיומם של 4 תנאים מצטברים:

1) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור יו"ש.

2) במשך 18 חודשים שקדמו למכירה זו לא מכר דירה אחרת בפטור דירה יחידה.

3) בארבע השנים שקדמו למכירה זו לא היתה לו בו זמנית יותר מדירת מגורים אחת.

4) החלק בדירה הנמכרת הוא יותר מ- 25% ממנה.

ג. מכירת דירה שהתקבלה בירושה

במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה ניתן פטור מיוחד המותנה בשלושה תנאים:

1) המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (בן, נכד או נין)  או בן זוגו של הצאצא.

2) לפני פטירתו היה מוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.

3) המוריש היה זכאי למכור את הדירה בפטור לו היה היום בחיים.

ד. פטור מיוחד

מוכר שהוא תושב ישראל זכאי לפטור חד פעמי בגין מכירת דירה נוספת שמותנה בתנאים הבאים: 1) המוכר מכר בפטור ממס דירה קודמת בתוך 12 חודשים לפני המכירה הנוכחית.

2) המוכר רכש בשנה שלפני המכירה הנוכחית, או ירכוש שנה לאחריה דירה בישראל או באזור בסכום השווה לשלושה רבעים משווי שתי הדירות שמכר.

3) שווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על כ- 1.5 מיליון ש"ח. אם שווי שתי הדירות עלה על סכום זה, לא יינתן פטור לגבי הסכום שמעל התקרה. עלה שווי שתי הדירות על כ- 2.5 מיליון ש"ח לא יינתן פטור מלא או חלקי.

6) לא חל אחד מהסייגים לפטור כגון מכירת דירה שהתקבלה במתנה.

סייג זה מהווה אבן נגף שמכשילה מוכרים רבים. לא יינתן פטור במכירה דירת מגורים מזכה שהמוכר קיבל במתנה, אלא אם עמד בתקופות הצינון שבחוק.

*כל האמור לעיל' הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה יעוץ משפטי. כל הסתמכות על האמור הינה באחריות המסתמך ועל דעתו בלבד. בכל מקרה מומלץ לקבל יעוץ אישי ופרטני מעורך דין.